Kostentreiber beim Wohnungsbau: der Staat

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Jedes Jahr ziehen 45.000 Menschen nach Berlin. “Bundesweit fehlen zwischen 400.000 und 500.000 Wohnungen” – und zwar ausschließlich im bezahlbaren Berreich”, erklärt Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes gegenüber dem RBB-Inforadio. Die Kieler Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen hat die Kostentreiber untersucht. ARGE-Geschäftsführer Dietmar Walberg gibt im gleichen Inforadio-Beitrag den Veränderungen der gesetzlichen Mindestanforderungen die Hauptschuld an den gestiegenen Baukosten.

Kostenanstieg in 15 Jahren: 40 Prozent

So sind seit dem Jahr 2000 die Lebenshaltungskosten um 25 Prozent gestiegen. Demgegenüber seien die Baukosten insgesamt um 40 Prozent teurer geworden. Die Material- und Lohnkosten für Arbeiter, Architekten und Ingenieure sind im gleichen Zeitraum um nur 19 Prozent angestiegen. Oben drauf kommen die veränderten Rahmengesetzgebung, gestiegene Steuern (Grundsteuer und Grunderwerbssteuer). Anforderungen der Kommunen an das Baugewerbe.

Die Politik fordert einerseits kostengünstiges Wohnen und andererseits tut sie vieles dafür, dass das Wohnen teurer wird

Private Investoren bauen fast ausschließlich für das obere Preissegment. Die Folge: es gibt mittlerweile ausreichend “unbezahlbaren” Wohnraum und die Nachfrage nimmt in diesem Bereich bereits ab. Für die von der Politik geforderten 6,50 € Quadratmetermiete sind die Baukosten mittlerweile zu stark gestiegen. Für das obere Segment gehen bald die Kunden aus.

Nicht die Bauherren seien Schuld an der Verknappung bezahlbarem Wohnraumes, sondern die Politik, betont Christian Bruch, Bundesgeschäftsführer des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. Gesetzliche Veränderungen führten dazu, dass die Kosten von 2.200 Euro pro Quadratmeter (Jahr 2000) auf über 3.000 Euro gestiegen sind. Das Bündnis spricht von einem “staatlich verordneten Baupreisanstieg”. Die freie Immobilienwirtschaft hat mittlerweile Probleme geeignete Kunden zu finden. Der Vorwurf der Politik ist, man bewege sich im falschen Segment. Man verlöre die Mittelschicht aus dem Blick. Die BFW hat nachgewiesen, dass es nicht an der Immobilienwirtschaft liegt, sondern dass es einfach daran liegt dass so viele gesetzliche Regelungen dazugekommen sind, die verhindern, dass nicht mehr für die Kundenschicht gebaut werden kann, für die man gerne bauen würde.

Die Anforderungen an den Wohnungsneubau sind einfach zu groß. Die energetischen Vorgaben werden immer strenger. Es gibt auf der anderen Seite erhebliche Probleme überhaupt Baurecht zu bekommen. Die Investoren müssen dann selbst Bebauungspläne erstellen. Infrastrukturaufgaben müssen mitgebaut werden. Auch DIN-Normierungen werden während der Bauphase immer weiter verschärft.

Die Energieeinsparverordnung, die im nächsten Jahr in Kraft treten wird, wird einen weiteren kräftigen Kostenanstieg verursachen. Die Änderung der EnEv 2014 zu 2016 führt zu einem weiteren Kostenanstieg von 100 Euro pro Quadratmeter.

Im Bereich des Schallschutzes aber auch die Barrierefreiheitauflagen werden immer höher. Beim Schallschutz soll 100 Prozent von dem, was technisch möglich ist, umgesetzt werden. Neubauten sollen zudem zu 100 Prozent barrierefrei gebaut werden.

In Berlin gibt es seit August 2014 das Modell des Kooperativen Baulandes. Die Investoren dürfen Kosten für weitere Infrastruktur übernehmen: Kitas, Grundschulen und auch geförderter Wohnungsbau soll von Investoren finanziert werden. Ein Beispiel dafür ist das Grothe-Projekt in Lichterfelde-Süd. Hier hat die Grothgruppe zugesichert billigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, indem 800 der 2.400 beplanten Wohneinheiten in mehrstöckigen Mehrfamilienhäusern gebaut werden. Auf der einen Seite muss für 6,50-Quadratmetermiete gebaut werden und auf der anderen Seite muss das dann wieder hereingeholt werden, mit Mieten von 12 bis 13 Euro.

Im Jahr 2010 lagen die Berliner Kaufpreis im innerstädtischen Bereich bei 3.000 Euro pro Quadratmeter. 2012 stiegen die Kaufpreise auf 4.000 Euro und im Moment nähern sich die Preise für neuen Wohnraum der 5.000 Euro-Marke an.

Ein guter Schritt für niedrigere Wohnungspreise wäre eine Deregulierung im Baurecht. Niedrigere Grunderwerbssteuern würden die Preise für neu gebauten Wohnungsraum ebenfalls senken.

Daniel Orth

Seit dem Jahr 2000 lebe ich in Berlin. 2003 Firmengründung TONERDUMPING. Oktober 2010 Eintritt in die FDP Berlin Charlottenburg-West. Seit Ende 2011 Mitglied in der FDP Berlin Lichterfelde-Lankwitz. Seit 2012 Mitglied des Ortsverband-Vorstandes Lichterfelde-Lankwitz und Delegierter des Bezirksausschusses Steglitz-Zehlendorf. Verheiratet, Vater von 2 Kindern.